上周，香港土地供應專責小組召開第一次會議，香港特區行政長官林鄭月娥在會上提出設立“首置上車盤”(Starter
Homes)計劃，該計劃主要幫助香港永久性居民進行首次置業。林鄭月娥表示，她將會在下個月發表《施政報告》時交代詳細內容。
受此消息提振，上周香港本地地產股表現強勁。資金湧入恒基地產、新世界發展、新鴻基地產等香港本地地產股的跡象明顯。各大行也紛紛看好本地地產股，市場人士表示，新政將利好持有大量農地儲備的本地地產商，短期香港本地地產股或持續上行。
政策利好料出臺
日前，香港特區行政長官林鄭月娥提出瞭設立“首置上車盤”的房屋政策，據悉，該政策主要是幫助首次置業的香港永久性居民，而已經擁有物業的市民，則不符合購買資格。“首置上車盤”的售價將與市場水平脫鉤，但轉售限制較大。
房屋政策將是林鄭月娥下月即將公佈的《施政報告》中重要的一項內容，而受此消息提第一銀行信用貸款利率振，香港本地地產股上周表現強勢。恒基地產、新世界發展、新鴻基地產、長實地產、信和置業、嘉裡建設、恒隆地產、領展房產基金等均表現強勢，上周全部有較大幅度上漲。該板塊在上周最後一個交易日受到約61.18億港元資金追捧，成交量放大，買盤推動股價強勢上行。其中恒基地產股價上周五盤中更是一度沖上54.25港元的歷史高位，成為表現最好藍籌股，最終收報52.85港元，升5.81%。
市場預期，政府將以不同方式取地，而開發部分開發商旗下的農地將是重要方法之一。市場人士分析，此政策將主要利好擁有較多農地的開發商，當中以最多相關土地儲備的恒基地產最受憧憬。根據匯豐證券最新的統計數據來看，擁有農地儲備較多的開發商主要有恒基地產、新鴻基地產、新世界發展和長實地產，分別擁有農地儲備4480萬平方尺（約498萬平方米）、3000萬平方尺（333.3萬平方米）、1760萬平方尺（195.6萬平方米）和1000萬平方尺（111.1萬平方米）。
瑞士寶盛私人銀行中國及香港高級證券分析師周雯玲稱，市場初步消化政策為正面因素，配合早前資金主要在科網股、中資銀行股等板塊輪動，本地地產股表現落後，因此亦吸引資金追入。周雯玲繼續指出，投資者可留意個別擁有較多農地儲備，以及資產凈值折讓較深的本地地產股。
券商大行唱好
“首置上車盤”消息發出後，多數券商大行看好政策對本地地產股的提振作用，認為此舉將成為相關個股股價攀升的催化劑。但也有觀點認為各家銀行信用貸款條件，新政策出臺將施壓已有住房價格，長遠來說或對行業帶來負面影響。
摩根大通9日表示，加快農地轉換或各家銀行信用貸款政府恢復發展農地作公共房屋，均有利開發商加快套現能力，此政策將成為恒基地產收窄資產凈值（NAV）折讓的重點催化劑，因此將該股目標價由53.4港元上調至60港元，以最新收盤價預計，該股將還有14%潛在升幅。
匯證認同政策有望加快農地轉換，利好擁有農地作為土地儲備的地產商，除恒基地產以外，新鴻基地產及新世界發展也擁有較多農地。該行預計，新政將有助開發商以合理價錢套現再補充土地儲備，令盈利增長更趨明朗。該行預計恒基地產於未來12個月內，會將部分農地轉換，雖然未確定實際涉及的面積，但相信會是正面的催化劑。
美銀美林8日發表報告，指出香港計劃開展“首置上車盤”，對香港地產股影響大致屬於正面，因為這可能會加快香港主要開發商把手持農地轉換為住宅地。基於香港累計住宅單位供應短缺及香港政府覓地困難，該行認為措施短期不會導致住宅單位供應過剩。同時，該行給予新鴻基地產、恒基地產及新世界發展買入評級，為香港發展商中的首選股。基於有關公司持有大量農地，該行目前給予新鴻基地產、恒基地產及新世界發展的目標價分別為133港元、53港元及11.6港元。
在一片唱好聲外，市場也憂慮措施或導致普通住宅樓市場受壓。瑞信日前發表報告表示，香港政府擬推首置上車盤計劃，若同時繼續推行居者有其屋計劃，則資助房屋政策將惠及香港85%的傢庭。基於香港傢庭平均收入，假設可負擔比率為40%，該行預計首置上車盤定價將較目前住宅樓價格低23%至45%。至於該計劃對開發商的影響程度，則基於“首置上車盤”計劃的定價、買賣限制措施、推盤數量及計劃可持續性，該行相信，長遠對發展商影響負面，而對於新界擁有較多農地，或旗下物業小型單位較少的發展商影響相對較少。（倪偉）
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